相続物件の売却を考えたら流れを確認！手続きや注意点も解説

相続物件を売却するためにまず確認すべき手続きの流れ

相続した不動産を売却する前に、まず確認しておきたい主な手続きの流れは以下の三点です。

まずはじめに、故人が遺言書を残しているかどうかを確認してください。遺言書が存在し、有効であれば、その内容に基づいて不動産の名義を変更することになります。ただし、遺言の内容が曖昧だったり、他の相続人との間で遺留分をめぐる争いがある場合には、専門家に相談して法的整備を進めることが大切です。

次に、遺言書がない場合には、相続人全員で遺産分割協議を行い、どの相続人が不動産を取得するのかを決定し、協議書として文書化しておきます。協議書は売却時に必要な書類ですので、記載内容の正確さと相続人全員の署名・押印を確実に行ってください。

さらに重要なのは、2024年4月1日以降、相続登記が義務化されたことです。不動産を相続したことを知った日、あるいは遺産分割が成立した日から3年以内に相続登記を申請する義務があります。もし正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料が科される場合もありますし、過去に発生した相続も対象となるため、漏れのないよう注意が必要です。早めの登記申請が安心です。

売却に向けた準備と手続きの進め方

相続登記（名義変更）が完了したら、次に進めるのは売却準備と手続きの具体的な流れです。ここではお客様が安心して売却を進められるよう、わかりやすくご案内いたします。

まず、不動産会社に価格査定を依頼する際は、複数社に依頼して比較することが肝心です。査定額には相当の差が出ることがあり、数百万円規模の違いが生まれる場合もあります。適切な売却価格を把握するためにも、信頼できる業者を複数選びましょう（例：一括査定を使う利点など）。

次に、媒介契約の種類を理解し、状況に応じて選ぶことが重要です。一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ以下のような違いがあります：

（上記の情報は、不動産売却の手続きを解説する信頼できる資料をもとにしております）。

そして、売買契約の締結から決済・引き渡しまでの流れも重要です。購入希望者との価格交渉や引き渡し日の調整、住宅ローンの承認など、不動産会社との連携を大切にしましょう。契約後、所有権移転登記や抵当権抹消の手続き、仲介手数料の精算などもスムーズに進められるよう、具体的なスケジュールを確認しておくと安心です。

売却に関わる税金・費用と節税ポイント

相続した不動産を売却する際には、「譲渡所得税」の計算、登記や契約に伴う費用、さらに活用できる節税制度の理解が不可欠です。以下の表で、主な税金・費用の概要と節税のポイントをまとめました。

以下に、それぞれについて詳しくご説明いたします。

まず、譲渡所得税の税率についてです。売却した不動産を取得してからの所有期間が5年以内の「短期譲渡所得」では、税率は約39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」では約20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）が適用されます。相続した物件の場合は被相続人の所有期間も合算できますので、早期売却でも長期譲渡と見なされ節税になる可能性があります。ですから、所有期間に注意して売却時期を判断することが重要です。

次に、登録免許税や印紙税などの費用です。相続登記は2024年4月から義務化されており、登記にかかる登録免許税のほか、売買契約書に貼付する印紙代などの費用も必要です。これらは必ず発生する実費ですので、売却前に概算を把握し、余裕を持って準備しておきましょう。

最後に、節税特例についてです。代表的なものに「取得費加算の特例」と「空き家特例（居住用財産の3000万円控除）」があります。
取得費加算の特例では、相続税の一部を不動産の取得費に加算することが可能で、その結果譲渡所得が減り譲渡所得税の負担が軽くなる仕組みです。具体例として、相続税310万円のうち対象額155万円を取得費に加算することで、譲渡所得税額を約32万円節約できたという試算があります。
一方、空き家特例では、被相続人が居住していた空き家とその敷地を、相続開始から3年を経過する年の末日までに売却すると、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。ただし、昭和56年以前の建築であることや耐震基準など厳格な要件がある点に注意が必要です。
なお、両特例は併用ができませんので、譲渡益や相続税額、物件状況などをもとに、どちらが有利か慎重に比較する必要があります。

以上、売却に関わる税金や費用、節税ポイントを整理いたしました。ご不明な点は、お気軽に当社までご相談ください。

売却後に必要な手続きと注意点

売却が無事に終わった後も、次のようなたくさんの手続きと注意点があります。ここでは、相続した不動産を適正に処理するために、具体的にどう進めればよいかをご説明いたします。

まず、売却代金は、あらかじめ作成した遺産分割協議書の内容に沿って相続人全員で分配する必要があります。協議書に書かれた内容に誤りや抜けがあると、後々トラブルになるおそれがありますので、書類は正確に作成しておくことが重要です。また、売却によって利益が生じた場合は、譲渡所得の確定申告が必要です。売却益＝売却価額－（取得費＋譲渡費用）で計算され、利益が出た翌年の2月16日から3月15日までに申告を行わなければ、税務署から無申告加算税や延滞税が課されることもありますので、注意が必要です。これらの点については、相続物件売却後の確定申告について詳しく解説された情報を参考にしました。

さらに、売却に関しては、名義が被相続人のままでは買主への所有権移転登記を進められず、売買契約が滞ってしまうことがあります。令和6年（2024年）4月1日から相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記を申請しなければ、過料（10万円以下）が科される可能性があります。したがって、売却後の手続きだけでなく、実際の売却スケジュールにも余裕を持ち、名義変更を確実に終えておくことが重要です。

まとめ

相続した物件の売却は、遺言書の確認や遺産分割協議、名義変更など多くの手続きを順序立てて進める必要があります。売却に向けた査定や契約の進め方、売買完了後の税務処理、分配方法など一連の流れを理解し、必要な書類や期限、税金・費用面にも注意を払うことで、後悔のない売却が可能となります。正しい知識とスムーズな段取りが安心につながりますので、一つ一つ確実に確認しながら進めていきましょう。