相続物件の売却方法は何がある？流れや手続きもわかりやすく解説
「親から家を相続したけど、どうすればいいの？」「手続きって面倒そう…」
そんな不安をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
このページでは、相続した家や土地を売るときに必要な手続きや注意点を、
損しないためのポイントや節税の方法も紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
1. 相続前にやるべき大事な手続き
不動産を相続してすぐに売れるわけではありません。
まずは「相続登記（名義変更）」という手続きが必要です。
相続登記ってなに？
これは「家の名義を亡くなった方から、相続する人へ変更すること」です。
2024年4月からは法律で義務化され、相続を知ってから3年以内に手続きをしないと、
また、昔の相続でも対象になる場合があります。
→ 2027年3月31日までに登記しなければなりません。
| 項目 | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 必要書類 | 被相続人の戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、不動産の固定資産評価証明書 | 法務局で確認可能 |
| 手続き期限 | 相続を知った日または遺産分割成立の日から３年以内 | 遺産分割後は起算点が変更される。つまり、早めに動くのがおすすめ。 |
| 登記申請先 | 不動産所在地を管轄する法務局 | 司法書士に代行してもらうのが安心 |
さらに、「遺言書があるかどうか」「家族で話し合いが必要か」も重要な確認ポイントです。
遺言があればその内容に沿って進められますが、なければ家族全員で話し合って、「遺産分割協議書」を作成する必要があります。
売却方法と売却前の準備について
相続した不動産をどのように処理するかは、相続人間の合意が非常に重要です。まず、代表的な遺産分割の方法を整理しましょう。以下に３つの主な方式を表にまとめました。
| 分割方法 | 内容の概要 | 適するケース |
|---|---|---|
| 現物分割 | 不動産をそのまま分割または特定の相続人に継承。 つまり、家をそのままもらう等 | 複数の資産があり、それぞれ分けやすい場合や、誰かがその家に住み続ける場合 |
| 代償分割 | 不動産を一人が取得し、他の相続人に代償金を支払う。 つまり、1人が家をもらい、お金で他の人に分ける。 | 特定の相続人が住み続けたい場合や活用を希望する場合。 また、お金での清算がしやすい場合。 |
| 換価分割 | 不動産を売却し、現金を法定相続分に応じて分配。 つまり、家を売ってお金を分ける。 | 公平な分割を求める、管理負担（使わないのに発生する）を避けたいなどの理由があ る場合 |
それぞれの分け方には特徴があります。たとえば、「換価分割」は家を売って現金にし、
まずは、不動産会社（当社だと嬉しいです）に査定を依頼して、家の価値を知りましょう。
売り方には、
-
「仲介」：高く売れる可能性があるが時間がかかる
-
「買取」：早く売れるが少し安くなる
という２つの方法があります。
どちらにするかは、家族全員でよく話し合って決めることが大切です。
相続物件の売却は、査定依頼から媒介契約、内覧、売買契約、引き渡しまでおおまかに以下のような流れで進みます。
| ステップ | 期間の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 査定依頼〜媒介契約締結 | 約１〜１.５ヶ月 | 複数社に査定依頼することをおすすめします。 |
| 販売活動・内覧 | １〜３ヶ月 | 物件の魅力や価格設定で期間は変動します |
| 売買契約〜引き渡し | 約１ヶ月 | 住宅ローンの審査期間も含まれることが一般的です |
全体では、3〜6ヶ月ほどかかるのが一般的です。
「名義変更（相続登記）」が終わっていることが前提になります。
売却方法によって期間が違う
-
仲介で売る場合：3〜6ヶ月くらいかかりますが、価格は高めに期待できます。
-
業者に直接売る場合：1ヶ月以内に早く売れますが、値段は少し下がることも。
売却後に必要な税金と申告のポイント
| 項目 | 概要 | 期限 |
|---|---|---|
| 譲渡所得の確定申告・納税 | 売却益がある場合に申告が必要 | 翌年2月16日〜3月15日 |
| 取得費加算の特例 | 相続税分を取得費に加算できる | 相続税申告：10か月以内、売却：3年10か月以内 |
| 空き家の３,000万円特例 | 譲渡所得から最大3,000万円控除 | 相続開始から3年後12月31日まで |
✅ 売却後に必要なこと
内容 いつまで？ ポイント 確定申告（譲渡所得） 翌年2月16日〜3月15日 売って得た利益があるときに必要です
| 内容 | いつまで？ | ポイント |
|---|---|---|
| 確定申告（譲渡所得） | 翌年2月16日〜3月15日 | 売って得た利益があるときに必要です |
✅ 節税できる2つの特例（どちらか1つだけ使えます）
特例名 内容 期限 取得費加算の特例 相続税の一部を「取得費」にできる 相続税の申告→10ヶ月以内、売却→3年10ヶ月以内 空き家の3,000万円特例 売却益から3,000万円まで控除できる 相続から3年後の12月31日まで
| 特例名 | 内容 | 期限 |
|---|---|---|
| 取得費加算の特例 | 相続税の一部を「取得費」にできる | 相続税の申告→10ヶ月以内、売却→3年10ヶ月以内 |
| 空き家の3,000万円特例 | 売却益から3,000万円まで控除できる | 相続から3年後の12月31日まで |
※どちらが有利かは状況によって異なります。心配なときは税理士さんに相談するのがおすすめです。
まとめ
相続した物件の売却は、まず遺言書や遺産分割協議の確認から始まります。その後、名義変更や必要書類の準備を丁寧に進めることが重要です。売却方法にはいくつかの選択肢があり、相続人全員でよく話し合った上で最適な方法を選びましょう。売却の流れや期間、また売却後の税申告まで、事前にしっかり把握しておくと安心です。専門知識が求められる場面も多いため、悩みや疑問は早めに相談することをおすすめします。
