相続不動産の賃貸活用で税金対策は可能？仕組みと注意点を解説

なぜ相続不動産を賃貸運用すると税金対策になるのか

相続した財産を現金だけで引き継ぐより、不動産に変えて賃貸運用するほうが、相続税評価額が低くなるため節税につながります。

まず、不動産は相続税の評価が「路線価」や「固定資産税評価額」で算出され、時価よりも低く見積もられる傾向があります。

たとえば、土地の路線価は市場価格の約80％、建物の固定資産税評価額は建築費の60～70％程度となることが一般的です。これにより、そもそもの評価額が下がるのです。

さらに、賃貸に出すことで評価がいっそう下がります。土地が「貸家建付地」、建物が「貸家」として評価され、借地権割合や借家権割合が控除されます。

具体的には、土地の評価額は「自用地価額×（１−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」で算出され、建物は「固定資産税評価額×（１−借家権割合×賃貸割合）」で算出されます。これにより入居中であれば、土地も建物も評価額を大きく下げられます。

また、不動産取得に際してローンを活用すると、その債務も相続時には控除対象となるため、純資産額をさらに圧縮できます。

このように「現金→不動産」「賃貸運用」「ローン併用」の三つが重なることで、

相続税評価額・納税額を大幅に抑えることが可能です。

例えば、１億の現金に対しては、

１億×５５％＝５５００万の相続税

これを、現金を頭金にして、ローンを組んで、不動産を購入した場合、

１億＋４億のローン＝５億の不動産

５億×８０％＝４億－４億のローン＝純資産額０円

相続不動産を賃貸運用する際に活用できる制度

相続した不動産を賃貸として運用する際、相続税の負担を減らすために活用できる制度がいくつかあります。

以下に代表的なものを、ごく分かりやすく説明いたします。

まず、「小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）」です。

これは、被相続人または同一生計の家族が行っていた不動産貸付事業に使われていた土地について、

相続税評価額を最大で半分（５０％）に引き下げるものです。

ただし、適用される土地の面積は最大２００平方メートルまでとなっています。

☆こちらは、区分マンション投資で、よく活用されています。

要件としては、相続開始直前から相続税の申告期限まで賃貸事業が継続されていることや、

相続開始前３年以内に貸し付けを始めたものでないことなどが挙げられます 。

☆相続対策の賃貸事業は、３年前以上から準備しないといけないですね。

次に、「相続時精算課税制度」です。

これは、生前に一定額（２５００万円まで）を非課税で贈与でき、

相続時に一括して課税対象に合算する制度です。

賃貸用不動産の贈与とその後の賃貸収入の活用を組み合わせることで、

✅ メリット1：早めに不動産をもらえる

→ 子どもが早いうちに不動産をもらって、
→ 家賃収入を得られるので、
→ 相続税を払うお金（納税資金）を、家賃収入で準備できるようになります。

✅ メリット2：相続税の支払いを「先にのばせる」

→ 通常の贈与税はその都度払いますが、
→ この制度を使うと、相続のときまでまとめてあとで払えばOKです。

さらに、相続税の課税対象額を把握するにあたって「基礎控除」の仕組みを理解しておくことも大切です。

基礎控除額は「３０００万円＋（６００万円×法定相続人の数）」という式で求められ、

これを下回る遺産額であれば相続税がかかりません。

賃貸不動産による評価減や特例を適用した結果、課税対象額が基礎控除以内になれば、

そもそも税金が発生しない場合もあります 。

以下に、上記の内容を整理した表をご覧ください。

以上の制度を組み合わせることで、相続した不動産を賃貸に活用しながら、

効率よく税制メリットを享受することが可能です。

まずは自分の状況に合う制度を確認し、適切に活用できるようにすることをおすすめいたします。

相続不動産の賃貸収入で税金負担や納税資金を準備する方法

相続した不動産から得られる賃貸収入は、相続税などの納税資金準備に非常に有効です。

まず、相続税は現金で納めることが基本ですので、賃貸収入で現金を定期的に確保できれば、

納税時の資金不足のリスクを軽減できます。

たとえば、賃料収入をあらかじめ納税資金として計画的に蓄えることで、

安心して賃貸運用を進めることが可能です 。

次に、賃貸収入に関連して支出となる各種経費は、所得税の計算上「必要経費」として認められており、中でも建物の減価償却費は重要な節約手段です。さらに、固定資産税、登録免許税、不動産取得税なども必要経費に含められるため、所得税負担を抑える効果があります 。

加えて、賃貸運用に伴って発生する税金には、登録免許税や固定資産税（固都税）、所得税などがあります。これらは適切に経費処理することで、税金負担の軽減に寄与しますし、逆に軽視すると、納税資金が予想以上に膨らむリスクもあります 。

賃貸運用を始める前に確認すべきポイント

相続した不動産を賃貸運用する前には、いくつかの重要な点を確認しておくことが安心な運営につながります。

まず「空室リスク」は最も注意すべき点です。全国平均の空室率は約18％で、特に地方部ではより高い傾向にあります。さらに、人口減少社会が進むことで賃貸需要が減り、入居者確保が難しくなる地域もあります（例：総務省「住宅・土地統計調査」より）。また、金融機関の融資審査では想定空室率が10〜15％とされることもあり、収支の見通しに空室のリスクを加味することが欠かせません。

次に「借入計画」は無理がないよう注意が必要です。

空室が発生した場合でもローン返済や管理費を賄うためには、入居率や家賃収入だけでなく、

空室期間の想定も含めた資金計画が重要です。

例えば物件によっては空室期間が平均で5か月前後となっているケースもあることから、

想定収支の精度を上げる必要があります。

最後に「専門家への相談」は、税務申告や相続登記、賃貸経営に伴う各種手続きについて安心して

進めるために欠かせません。

税理士は相続税申告や節税対策、納税資金の相談に対応できますし、司法書士や宅地建物取引士も

登記や契約書類の取り扱いで力を貸してくれます。

特に相続開始後は申告期限が厳しく、早期に専門家に相談することで安心で確実な対応が可能です。

以上を踏まえ、相続不動産の賃貸運用を始める前に、空室リスクへの備え、資金計画の見直し、そして専門家への早期相談を通じて、まずは安全で無理のない計画を築くことが大切です。

まとめ

相続した不動産を賃貸運用することで、評価額の引き下げや税額の軽減など、

さまざまな税金面での優遇を受けることができます。

特に、小規模宅地等の特例や各種控除の制度を上手に活用すれば、相続税や贈与税の負担を抑えつつ

運用益や納税資金の確保にもつなげることができます。

また、賃貸経営には空室リスクや借入計画の練り直しなど準備すべき点が多いため、

早めに専門家へ相談することで安心できる相続対策を行うことが大切です。

ご自宅や資産を守るためにも、ご自身に合った最適な方法を見つけて始めてみましょう。